L’étude de sol est obligatoire depuis le 1er janvier 2020

L’ÉTUDE DE SOL

L’étude de sol est réalisée dans le cadre d’un projet de construction d’une maison individuelle. Elle sert à détecter les éventuels facteurs de risque liés au terrain sur lequel sera construit le logement.

L’étude de sol permet, entre autres, de vérifier la composition du sol et si le terrain est en pente, pollué, instable, situé sur une nappe phréatique… Elle doit être réalisée par un géotechnicien titulaire d’une assurance, pour un montant généralement compris entre 1000 et 2000€.

En cas de risque identifié par l’étude de sol, le constructeur doit suivre les recommandations qu’elle contient, ou respecter les techniques de construction particulières définies par la loi. Si l’étude géotechnique n’a détecté aucun danger potentiel, le constructeur est libre de suivre ou pas ces recommandations.

LES RISQUES D’UNE CONSTRUCTION SUR UN SOL FRAGILE

Des dégradations importantes pour la maison et dangereuses pour ses habitants

Qu’il s’agisse de construire une maison individuelle ou tout autre bâtiment, il est absolument indispensable de vérifier que le terrain sur lequel est prévu la construction peut recevoir un tel édifice. Dans le cas d’une maison, cela permet de s’assurer qu’une fois construite, elle ne sera pas sujette aux inondations, fissures ou autres dégradations. Surtout que si le sol peut paraître viable, il peut néanmoins être fragilisé au niveau du sous-sol, et ces risques ne sont pas visibles au premier abord.

Les principaux risques d’une construction de maison individuelle sur un sol fragile sont :

• Le retrait (dû à la sécheresse) ou gonflement (dû à la pluie) des argiles, provoquant des dégradations potentiellement dangereuses sur la maison ;

• Le glissement de terrain, si le sol n’est pas stable ;

• Le fontis : une cavité souterraine se forme sous un sol peu stable, pouvant provoquer un effondrement de la maison construite au-dessus.

Les conséquences peuvent être nombreuses, avec plus ou moins de gravité, et donc de dangerosité pour les occupants de la maison : ruptures de canalisation, décollements, fissures, voire effondrement de tout ou partie de la maison.

Les risques de telles dégradations ne concernent pas seulement la sécurité des habitants de la maison, mais également leur santé en cas d’infiltrations d’air et/ou d’eau.

D’autant plus qu’en cas de sinistre, les réparations de ces dégâts sont extrêmement coûteuses, à plus forte raison si l’assurance dommages-ouvrage n’est plus valable. L’usure se faisant sur le long terme, il est tout à fait possible qu’un sinistre survienne après l’expiration de cette assurance.

Par ailleurs, une maison dégradée perdra de la valeur et ses propriétaires feront très certainement une moins-value à la revente.

Les autres risques

Réaliser une étude de sol peut également être à l’avantage du constructeur de la maison. En effet, s’il s’avère, après la signature du contrat de construction, que des travaux de consolidation des fondations doivent être effectués, le coût supplémentaire devra être supporté par le constructeur. C’est une protection établie par le Code de la construction et de l’habitation au bénéfice de l’acheteur. Mieux vaut donc que le constructeur en soit averti en amont.

Il est également possible que l’architecte refuse de valider le projet de construction s’il émet des doutes sur la viabilité du terrain et qu’aucune étude n’a été réalisée pour infirmer ses craintes.

LA NOUVELLE RÉGLEMENTATION DE LA LOI ÉLAN CONCERNANT L’ÉTUDE DE SOL

L’étude géotechnique du sol est désormais obligatoire

Avant 2020, l’étude de sol était facultative dans le cadre d’une construction de maison neuve. Les futurs acheteurs pouvaient se contenter de se rendre en mairie pour y consulter l’état des sols de leur commune.

L’étude de sol est désormais obligatoire depuis le 1^er janvier 2020, suite à la loi ÉLAN de novembre 2018, validée par le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 relatif à la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.

L’article L112-21 du Code de la construction et de l’habitation, créé en novembre 2018 par la Loi ÉLAN, stipule que c’est le vendeur qui doit faire réaliser cette étude géotechnique par un professionnel et la joindre à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique de vente.

En plus de limiter au maximum les risques évoqués plus haut qui sont inhérents à la construction d’une maison individuelle, le législateur a également souhaité mettre fin à une interrogation récurrente sur la responsabilité de chacun dans ce domaine : est-ce au vendeur, à l’acheteur ou au constructeur de réaliser cette étude de sol ? En légiférant sur le sujet et en plaçant cette démarche sous la seule responsabilité du vendeur, la loi ÉLAN a mis fin à cette ambigüité souvent source de conflits.

Une nouvelle répartition des risques par zones

Le décret n° 2019-495 du 22 mai 2019 identifie 4 zones de formations argileuses, classées en fonction de leur exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel :

• Les zones d’exposition forte : ces zones étant principalement constituées de minéraux argileux gonflants, le risque de mouvement de terrain différentiel est très élevé ;

• Les zones d’exposition moyenne : les minéraux argileux gonflants sont présents en proportion équilibrée dans ces zones moyennement sensibles au phénomène de mouvement de terrain ;

• Les zones d’exposition faible : ce sont des formations non argileuses, avec toutefois quelles poches argileuses présentes par endroits ;

• Les zones d’exposition résiduelle : ce sont les zones sans présence de terrain argileux, qui ne présentent donc aucun risque.

Depuis le 1^er janvier 2020, l’étude de sol est obligatoire pour toutes les constructions de maisons situées dans des zones d’exposition forte ou moyenne.

 
 
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