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Nous vous avons donné précédemment quelques conseils pour trouver votre terrain, ainsi que les choses à savoir et les pièges à éviter durant votre recherche. |
Pour chercher efficacement votre terrain, il vous faut connaître précisément le budget que vous allez allouer à cette acquisition. Il serait regrettable de réaliser, après avoir trouvé la parcelle idéale, que ce terrain est finalement trop cher pour vous.
En général, vous connaissez votre enveloppe budgétaire totale pour votre projet. Il s’agit donc de déterminer tous les frais liés à cet achat et à votre future construction, puis d’ajuster le prix du terrain en fonction.
Nous listons pour vous l’ensemble de ces dépenses. Les montants sont donnés à titre indicatif, les coûts pouvant varier selon la spécificité de votre projet.
LE COÛT DE LA CONSTRUCTION
Les tarifs de votre constructeur
En fonction des constructeurs, le prix de la construction peut varier entre 1 300 et 1 800 € du m². Ce montant dépendra des caractéristiques de la maison (plain-pied ou à étage, toiture en ardoises ou en tuiles,…), du niveau des prestations proposées par le constructeur, ou encore de la qualité des matériaux.
Bien sûr, ce prix peut être encore supérieur avec des prestations et matériaux très haut de gamme.
Si un constructeur de maisons individuelles vous propose un prix en deçà de 1 200 € / m², posez-vous la question sur la qualité proposée et sur le sérieux de ce constructeur.
L’étude de sol
Si le terrain est situé dans une zone d’aléa faible, cette étude n’est pas obligatoire. Mais si cette parcelle se trouve dans une zone d’exposition au risque de retrait et gonflement des sols argileux, alors le vendeur est dans l’obligation de vous fournir l’étude géotechnique et de prendre en charge son coût.
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Les zones exposées aux risques sont consultables sur le site Géorisques. |
Cette étude de sol est indispensable car elle peut révéler la nécessité de modifier la nature des fondations ou le besoin de les renforcer. Le surcoût entraîné par ces modifications peut devenir important, il est donc préférable d’en prendre connaissance le plus tôt possible.
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Le prix de cette étude peut varier entre 1 000 et 1 500 € TTC. En tant que constructeur, nous devons l’intégrer dans le coût du chiffrage de votre construction. |
Le chemin d’accès
La voie d’accès à votre habitation est également à prévoir. Nous ne parlons pas d’accès définitif avec de belles finitions, mais d’un chemin d’accès pour le chantier avec empierrement. Ce coût est variable en fonction des artisans. Il dépend aussi de la localisation du terrain (situé en premier ou deuxième rideau), et d’éventuelles prestations supplémentaires (pompes de relevage, par exemple).
Il faudra ensuite réaliser la tranchée qui permettra de relier votre maison aux réseaux existants (eau, électricité, téléphone, tout-à-l’égout). Il est conseillé de faire intervenir un professionnel du bâtiment pour établir un devis.
Il faudra également parfois prévoir le busage du fossé pour permettre l’accès au chantier. Renseignez-vous en mairie pour en connaître le coût. La mairie le prend parfois à sa charge, mais c’est le plus souvent le client qui paye la pose et la fourniture, ou seulement la pose.
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Dans le cas d’un lotissement avec un recul de 5 mètres, comptez entre 3 000 et 4 000 € pour la création d’un chemin d’accès. |
L’assurance dommages-ouvrage
Si vous passez par un constructeur de maisons individuelles, cette assurance sera intégrée au coût de la construction, ou ajoutée en plus du contrat (ce qui vous permettra de vous exonérer de TVA sur l’assurance). Les constructeurs sont dans l’obligation de souscrire cette assurance pour votre compte sous peine de sanctions pénales.
Cette assurance permet d’obtenir le remboursement ou l’exécution des réparations couvertes par la garantie décennale, sans attendre que les responsabilités de chacun aient été établies. À charge ensuite pour l’assureur dommages-ouvrage de se retourner contre le ou les professionnels responsables des dommages.
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Le coût de cette assurance varie en fonction des sinistres du constructeur : moins il y a de sinistres, moins l’assurance dommages-ouvrage est élevée. À titre d’exemple, chez le Groupe BLAIN CONSTRUCTION, elle s’élève à 1,1 % du prix de votre maison. |
LA VIABILISATION ET L’ASSAINISSEMENT DU TERRAIN
Viabilisation et frais de raccordements
Si votre terrain n’est pas viabilisé, vous devrez prévoir un budget pour la pose des différents équipements qui vous permettront de vous raccorder au réseau d’eau, au réseau téléphonique et internet, au gaz et à l’électricité. Pour chacun de ces équipements, vous devrez vous rapprocher des professionnels concernés qui viendront sur place pour vous établir un devis, une fois votre permis de construire accepté.
Il vous faudra également installer deux tabourets d’assainissement destinés à traiter :
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vos eaux usées ;
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les eaux pluviales. Certaines communes recommandent un système d’infiltration afin de ne pas engorger le réseau de gestion des eaux pluviales déjà existant.
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Comptez entre 8 000 et 10 000 € en frais de viabilisation. |
Si votre terrain est viabilisé, cela signifie que les coffrets extérieurs de branchement sont déjà présents. Il vous faudra néanmoins effectuer le raccordement de votre terrain à ces coffrets, pour des coûts évidemment bien inférieurs à ceux évoqués ci-dessus dans le cas d’un terrain non viabilisé.
Attention : si votre terrain est en second rideau, ou si votre maison est située en profondeur, il sera nécessaire de prévoir un coût supplémentaire de raccordement.
L’assainissement autonome
Si votre terrain n’est pas raccordable au réseau tout-à-l’égout, il vous faudra opter pour un assainissement individuel. Vous devrez alors faire réaliser une étude de filière (environ 350 €, à votre charge) qui vous préconisera une fosse traditionnelle, une micro-station, ou encore un système de phyto-épuration.
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Il faut compter en général entre 8 000 et 10 000 € pour la fourniture et la pose d’une fosse toutes eaux traditionnelle ou d’une micro-station. |
LES IMPÔTS ET TAXES
Les frais de notaire
L’achat d’un terrain dédié à la construction d’une maison individuelle est soumis à des droits de mutation. Ils s’élèvent à environ 8 à 9 % du prix d’acquisition du terrain.
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Vous pouvez effectuer une simulation de ces frais en utilisant cet outil de calcul des frais d’acquisition d’un bien immobilier. |
La taxe d’aménagement et la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)
La délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable entraîne le paiement de la taxe d’aménagement, qui est calculée en fonction de la surface taxable.
Cette taxe se règle en deux échéances : une première moitié est payée 12 mois après l’acceptation du permis de construire, le reste devant être réglé au bout de 24 mois.
De plus, si les travaux de construction amènent le constructeur à creuser et à toucher le sous-sol, le projet sera également soumis à la Redevance d’Archéologie Préventive (RAP).
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Vous pouvez calculer ces taxes en vous référant au mode de calcul expliqué dans ce document édité par la préfecture de Loire-Atlantique. |
La taxe de raccordement au tout-à-l’égout
La Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif (PFAC) a été mise en place en 2012, en remplacement de la Participation pour le Raccordement à l’Égout (PRE).
La PFAC est calculée sur la base de la superficie en m² de la surface de plancher créée figurant sur votre autorisation d’urbanisme.
L’exonération de la taxe foncière
Même si ce n’est pas systématique, acheter un logement neuf peut vous permettre de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière. Il faut cependant savoir que cette exonération est seulement temporaire (généralement limitée à deux ans). Ce délai est calculé au 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement de la construction du logement.
LES AUTRES DÉPENSES LIÉES AU PROJET DE CONSTRUCTION
N’oubliez pas que votre projet ne se résume pas à l’achat du terrain et à la construction. Il vous faudra également prévoir un budget pour certaines dépenses annexes liées à votre futur logement.
Nous pouvons par exemple citer les peintures et la pose des sols souples. Les clients se réservent souvent ces travaux, qu’ils effectuent eux-mêmes après la livraison de la maison par le constructeur. Il est cependant possible de les intégrer au contrat de construction.
Vous devrez également penser à consacrer une partie de votre budget aux équipements intérieurs (cuisine intégrée, placards et dressing, cheminée, poêle à bois,… etc.), ainsi qu’aux aménagements extérieurs (clôtures, terrasse, chemins gravillonnés, gazon,… etc.).
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Dans le quatrième et dernier article de notre série sur les terrains constructibles, nous détaillerons le procédé d’achat d’un terrain.
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