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Après notre article listant les conseils pour trouver votre terrain constructible, nous vous détaillons aujourd’hui l’ensemble des points à vérifier avant l’acquisition d’un terrain, afin que vous puissiez éviter les mauvaises surprises et que vous lanciez votre projet de construction de maison sur les bons rails. |
ASSUREZ-VOUS QUE LE TERRAIN SOIT PARFAITEMENT CONSTRUCTIBLE
Quand vous souhaitez faire construire votre maison, il n’y a rien de pire que de craquer pour un très beau terrain, idéalement placé et exposé, et ensuite avoir de mauvaises surprises qui vont engendrer des coûts supplémentaires ou, pire, rendre votre projet de construction impossible.
Les contraintes liées à l’urbanisme
Même si le vendeur ou un autre contact vous assure que le terrain est constructible, il faut en être absolument certain. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) vous apportera des informations essentielles : type de zone (naturelle, agricole,… etc.), conditions d’accès, emprise au sol maximale, limites séparatives, limites constructibles,… etc.
Vous pouvez aussi demander un certificat d’urbanisme. Il n’est pas obligatoire, mais très recommandé dans le cas d’un achat de terrain. Il s’agit d’un acte administratif vous informant des règles d’urbanisme appliquées au terrain, des limites, des taxes et des accès aux équipements publics. Il permet ainsi de s’assurer que le terrain puisse bien accueillir la construction envisagée, de prévoir des travaux d’extension de réseaux,… etc.
Par exemple, le certificat peut également vous informer que l’opération de construction n’est pas autorisée parce que l’accès au terrain est trop dangereux, car il s’effectue en plein virage d’une route départementale.
Enfin, posez-vous la question si votre futur terrain se trouve dans une zone soumise aux préconisations de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Les contraintes liées à la nature du sol
Attention : ce n’est pas parce que le terrain se situe en zone constructible que tout est gagné. En effet, localement, le terrain peut présenter une nature de sol pouvant à terme engendrer certains problèmes si la construction n’est pas adaptée : remontées d’humidité, affaissement,… etc.
Pour éviter ces désagréments, depuis 2020, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable (étude de sol) doit être fournie par le vendeur, si le terrain se trouve dans les zones où l’exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.
Dans les zones à faible exposition, cette étude n’est pas obligatoire mais il est vivement recommandé à l’acquéreur de la réaliser pour éviter toute mauvaise surprise en cas de sol argileux, ou présence importante de roches, de sources d’eau,… etc. Les coûts supplémentaires peuvent devenir très onéreux.
D’autre part, si vous achetez un terrain présent sur une zone à risques (centrale nucléaire proche, ancien site minier, pollution, zone inondable,… etc.), le vendeur devra fournir un document appelé l’État des Servitudes, Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS). L’ESRIS remplace depuis 2018 l’ancien ERNMT (l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques).
ASSUREZ-VOUS QUE LE TERRAIN SOIT BIEN BORNÉ
Légalement, le bornage du terrain par un géomètre n’est pas obligatoirement à fournir par le vendeur, sauf quand il s’agit d’un lot de lotissement ou issu d’une division de parcelle.
En réalité, pour chaque vente de terrain, le bornage d’un terrain est imposé par le notaire pour de bonnes raisons. Les contentieux judiciaires liés à des problématiques de limites de propriété, d’empiètement, ou encore de surestimation de la superficie, par exemple, sont suffisamment nombreux. Le procès-verbal de bornage évite tout conflit de limites de propriété, d’où la recommandation quasi-systématique par le notaire chargé de procéder à l’acte de vente.
ÉVALUEZ LES COÛTS DE VIABILISATION DU TERRAIN ET DE RACCORDEMENTS
Viabiliser un terrain consiste à réaliser les travaux pour assurer le raccordement entre le terrain constructible et les réseaux publics existants situés à proximité. Ces travaux permettront de desservir le terrain, et donc la future maison, en électricité, eau potable, gaz naturel, télécom, eaux usées et eaux pluviales, une fois les coffrets installés en limite de propriété.
Assurez-vous de faire vos demandes de raccordements bien à l’avance car les délais sont parfois très longs (plusieurs mois).
Il arrive que la configuration du terrain entraîne des surcoûts de frais de viabilisation. Par exemple :
- Un terrain en pente nécessitera peut-être l’installation d’une pompe de relevage pour l’évacuation des eaux usées ;
- Un terrain dont la situation ne permet pas le raccordement à l’assainissement collectif nécessitera l’achat et l’installation d’un assainissement autonome ;
- Un terrain avec un long chemin d’accès (terrain en second rideau) engendrera des coûts supplémentaires de tranchées techniques ;
- Si le tableau électrique de la future maison est situé à plus de 30 mètres du coffret en limite de propriété, il faudra prévoir un coût supplémentaire (liaison C).
ASSUREZ-VOUS DE LA BONNE SITUATION ET DE L’EMPLACEMENT DU TERRAIN
Il est conseillé de se rendre plusieurs fois sur le terrain avant de signer le compromis de vente de votre future maison. Choisissez des moments différents dans la journée et dans la semaine afin de constater tous les bruits, problèmes de luminosité, difficultés d’accès…
Faites attention à l’environnement, c’est-à-dire au quartier, aux espaces verts et tout ce qui se trouve à proximité du terrain à bâtir : présence d’usines, voies rapides, ligne de chemin de fer, ligne haute tension, zone d’activité odorante ou bruyante,… etc.
Faites attention également aux projets qui pourraient voir le jour dans un futur plus ou moins proche : projets d’urbanisme en cours, voies rapides, aéroports, immeubles, éoliennes,… etc.
Accordez également de l’importance aux commerces et services situés près de la parcelle. La présence de transports en commun, d’écoles, de centres de santé, ou encore d’accès routiers représente une plus-value. Anticipez la revente de votre bien d’ici quelques années pour donner de la valeur à votre maison.
D’autre part, l’orientation d’un terrain constructible revêt également une importance capitale. Pour effectuer des économies d’énergie, privilégiez les terrains bien exposés. Vous pouvez faire appel au Groupe BLAIN CONSTRUCTION pour obtenir des conseils sur l’orientation et ainsi favoriser la luminosité et le confort thermique de votre future maison individuelle.
ASSUREZ-VOUS D’ACHETER VOTRE TERRAIN AU JUSTE PRIX
N’oubliez pas que le vendeur souhaite vendre généralement au meilleur prix. Prenez le temps de vous renseigner sur les prix du marché en prenant pour exemple 5 ou 6 terrains constructibles similaires dans le même secteur. Même si vous pensez avoir trouvé votre bonheur, n’hésitez pas à comparer.
Vous avez également la possibilité de consulter les prix de vente des biens immobiliers vendus depuis 2014 grâce à la base « Demande de Valeur Foncière » (DVF) rendue accessible par le gouvernement.
D’autres sites Internet, tels que Terrain Construction, vous permettent d’obtenir des estimations sur la valeur d’un terrain, même si cela reste approximatif. Demandez l’avis d’un professionnel de l’immobilier avant d’acheter. Votre constructeur de maison, bien au courant des prix du marché, saura aussi parfaitement vous renseigner.
DÉTERMINEZ VOTRE BUDGET
Vous avez désormais toutes les cartes en main pour rechercher et trouver le terrain idéal sur lequel vous ferez construire votre future maison.
Nous parlerons dans notre prochain article de tous les frais liés à l’acquisition d’un terrain et à la construction d’une maison individuelle, afin que vous puissiez déterminer votre budget.
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